مقاله کامل در مورد بيع زماني

لينک پرداخت و دانلود *پايين مطلب*
فرمت فايل:Word (قابل ويرايش و آماده پرينت)
تعداد صفحه: 53

بيع زماني

اصطلاح بيع زماني به نوع خاصي از انتقال مالكيت اطلاق مي شود كه طبق آن مالكان حق استفاده از ملك را به صورت زمان بندي شده پيدا مي كنند. مقاله حاضر كه در چند شماره ارائه مي شود ابتدا به تعريف اين واژه پرداخته و سپس اعتبار آن را از نظر شرع و قانون بررسي مي كند.

مقدمه:

1- فرآيند تعامل ميان سيستم هاي حقوقي، اگر به گونه اي صحيح، اصولي و حساب شده صورت گيرد مي تواند به رشد و بالندگي حقوق كشور كمك شاياني بنمايد. در عصر كنوني كه عصر ارتباطات نام گرفته است، تاثير و تاثر سيستم هاي حقوقي بر يكديگر امري اجتناب ناپذير است زيرا پيشرفت صنعت، تكنولوژي و علم و دانش بشري روز به روز پديده هاي نويني را در عرصه هاي مختلف، از جمله در پديده ها و مقررات حقوقي مي آفريند و ارتباط فراوان دولت ها و ملت ها با يكديگر موجب انتقال تجربه هاي جديد از جايي به جايي ديگر مي شود.

دانش حقوق كه رسالت قانونمند كردن فعاليت هاي فردي و گروهي را در جامعه به عهده دارد نبايد در مقابل پديده هاي نو پيدا حالت انفعالي و تاثيرپذيري يك طرفه داشته باشد. بنابراين، اين انتظار و توقعي بيجاست كه حقوق كشور همواره بر اساس مسائل مستحدثه و نوپيدا تغيير يابد بلكه بايد هر مسئله جديد و بي سابقه را با مباني مورد قبول و اصول پذيرفته شده فقهي و حقوقي سنجيد و چنانچه مغاير آن شناخته شد از اجرا و رواج آن در كشور جلوگيري كرد وگرنه در مسير قانونمند كردن آن كوشيد. البته اين سخن به معناي جمود و تعصب بر تاسيسات و پديده هاي حقوقي كهن و عدم پذيرش مطلق نهادها و تاسيسات جديد نيست بلكه سخن ما آن است كه مباني مسلم فقهي و اصول پذيرفته شده حقوقي را نبايد در راه توجيه يا تصحيح يك پديده جديد قرباني نمود.

راه حل صحيح و منطقي در برخورد با يك پديده جديد يا تاسيس حقوقي ناشناخته كه از سيستم ديگري به كشور ما وارد شده اين است كه اولا ماهيت آن در كشور مبدا شناخته شود و آثار و نتايج آن مورد بررسي قرار گيرد ثانيا با توجه به ماهيت و آثار و احكام آن، به بررسي و كاوش در حقوق كشور پرداخته شود تا صحت يا بطلان آن روشن گردد.

2- رواج Timesharing در برخي از كشورهاي اروپايي و نقشي كه اين شيوه در جذب سرمايه ها و جلوگيري از اتلاف منابع دارد برخي از شركت هاي ايراني را بر آن داشته تا اين روش را الگوي فعاليت هاي خود قرار دهند اگرچه اين شركت ها - چنانكه خواهيم گفت - براي تطبيق فعاليت هاي خود بر موازين حقوقي و قوانين جاري از قراردادهايي چون بيع مشاع و صلح منافع كمك گرفته اند اما با توجه به رواج اين مسئله در سال هاي اخير و به ويژه استفاده از عناوين <<بيع زماني>> و <<تايم شر>> و نيز با توجه به بهره گيري اين شركت ها از تجارب شركت هاي خارجي بيم آن مي رود كه مشكلاتي از اين ناحيه ايجاد شود لذا لازم است درجهت قانونمند شدن آن اقدام شود.

هدف از اين نوشتار كه با توجه به نياز فوق تنظيم شده است آن است كه جايگاه چنين قراردادي را در فقه اماميه و حقوق ايران مشخص نمايد و به بررسي اعتبار و نفوذ آن بپردازد.

الف - توضيح موضوع

واژه Timesharing در لغت به معناي سهم زماني يا مشاركت زماني است و در اصطلاح به شيوه خاص استفاده و انتفاع از ملك اطلاق مي شود كه بر طبق آن، مالكين به صورت زمان بندي شده حق استفاده از ملك را دارند. مولف فرهنگي حقوقي Black درباره اين واژه مي نويسد: <

به گفته برخي از آگاهان، از پيدايش <> بيش از چند دهه نمي گذرد و به همين جهت - تا جايي كه كاوش شده - نامي از آن در كتاب هاي حقوقي فارسي برده نشده است. محدوديت منابع مطالعاتي در اين زمينه بر مشكل افزوده است و لذا عليرغم مشورت با اساتيد دانشگاه و مراجعه به منابع در دسترس - اعم از فارسي، عربي و انگليسي - هنوز ماهيت و احكام تايم شر، تا حدود زيادي براي ما ناشناخته است اما آنچه مسلم است اين است كه ماهيت تايم شر از دو صورت زير خارج نيست:

1- فرض اول اين است كه <<تايم شر>> در حقيقت، عبارت ديگري از مهايات در فقه است يعني چند مالك كه به صورت مشاع در ملكي شراكت دارند به دليل آنكه نمي توانند به طور همزمان از آن ملك استفاده كنند، منافع ملك را به صورت زمان بندي شده بين خود تقسيم مي كنند. بنابراين در اين صورت، مالكيت مالكين به صورت مشاع بوده تنها حق انتفاع از ملك، به صورت زمان بندي شده تقسيم شده است.

2- فرض دوم آن است كه هر كدام از مالكين در مدت مشخصي از سال، مالك تمام عين باشند كه با اتمام آن مدت، مالكيت عين به ديگري منتقل مي شود و اين ترتيب، هر سال تكرار مي شود. در اين فرض، مالكيت افراد به صورت موقت و زماني است يعني مالكيت عين بر اساس زمان، تقسيم شده است نه حق انتفاع از آن.

مهايات از نظر فقه و حقوق، امري پذيرفته شده است و لذا اگر ماهيت <<تايم شر>>، همان مهايات و تقسيم منافع بر اساس زمان باشد، بحث قابل توجهي وجود ندارد و ما در فصل پاياني اين نوشتار به اين مسئله بيشتر خواهيم پرداخت.

ما با توجه به برخي منابع موجود و نيز راهنمايي اساتيد و به ويژه با عنايت به نظريه مشورتي اداره حقوقي قوه قضائيه شماره 5042/7 مورخ 10/8/85(2) كه در اين رابطه ابراز شده است به نظر مي رسد كه <<تايم شر>>، نوع خاصي از مالكيت مي باشد و ماهيت آن با بيع مشاع و مهايات، تفاوت اساسي دارد. به بيان ديگر <<تايم شر>> عبارت است از مالكيت زمان بندي شده مال به اين صورت كه مالكيت يك ملك مانند ويلا و پلاژ و در سطح وسيع تر مالكيت يك جزيره و مانند آن به صورت زمان بندي شده به چند نفر انتقال مي يابد به گونه اي كه هر كدام از آنها در مدت مشخصي از سال، مالك آن ملك مي باشند و از آن استفاده مي كنند و اين ترتيب، هر ساله تكرار مي شود.

براي روشن شدن موضوع لازم است به اين نكته اشاره كنيم كه واگذاري موقت منافع يك عين به صورت تمليك منافع و يا به صورت واگذاري حق انتفاع بدون ترديد، صحيح و نافذ مي باشد و در اين صورت، نه تنها واگذاري منافع به صورت زمان بندي شده و موقت، امكان پذير است بلكه موقت بودن در مورد تمليك منافع از شرايط عقد اجاره مي باشد 3 اما در فرض مورد بحث، عين مال به صورت زمان بندي شده به مالكيت چند نفر درمي آيد گرچه منافع آن نيز به تبع عين، مورد تمليك قرار مي گيرد.

مالكيت زمان بندي شده به معناي فوق سابقه اي در فقه ندارد و به تازگي در ايران مطرح شده است لذا اعتبار و صحت آن در فقه و حقوق ايران مورد ترديد قرار گرفته است.

ب- چگونگي طرح موضوع و مراحل پيگيري آن در مركز

1- مسئله <<تايم شر>> به طور مشخص از زماني در ايران مطرح شد كه شركتي به نام <<شركت مجتمع هاي توريستي و رفاهي آبادگران ايران>> اقدام به فروش هفتگي آپارتمان ها و ويلاهاي توريستي واقع در ساحل جزيره كيش نمود. اين شركت در آگهي ها و برگه هاي تبليغاتي خود از عنوان <<تايم شر>>، مالكيت زماني و <<بيع زماني>> استفاده نمود.

شروع فعاليت اين شركت به ويژه استفاده از اصطلاحات و عناوين بحث انگيز فوق، موجب مطرح شدن اين موضوع در محافل حقوقي گرديد چرا كه عنوان بيع زماني و مالكيت زماني در حقوق ايران و خصوصا در فقه، بي سابقه و ناشناخته بود. البته بايد دانست كه شركت مزبور، صرفا جهت جهانگردان و رونق صنعت جهانگردي كه لازمه آن، ارتباط با جهان خارج است واژه <<تايم شر>> را در تبليغات خود در روزنامه ها و ديگر رسانه ها به كار برده و از آن به بيع زماني تعبير كرده است. نكته جالب توجه اينكه معادل سازي بيع زماني با Timeshare نيز توسط متخصصين همين شركت صورت گرفته و بنا به اظهار مسئولين شركت <<نزديك ترين معناي فارسي در تايم شر شركت در زمان و يا فروش زماني است و به جهت بازاريابي و جلب توجه خريداران، كارشناسان اقتصادي شركت مالكيت زماني را انتخاب نموده اند.>>4

به هر تقدير، شركت آبادگران ايران اگرچه در تبليغات خود از عناوين بيع زماني و مالكيت زماني استفاده نموده اما به دليل اينكه چنين عناويني جايگاه قانوني در حقوق ايران ندارد قراردادهاي خود را به صورت بيع مشاع مشروط تنظيم نموده است و لذا خود شركت نيز مبايعه نامه راجع به انتقال ويلاها را نوعي بيع زماني نمي داند.5

2- ترديد و ابهام در مشروعيت عناوين فوق و نيز احساس خلا قانوني در اين زمينه به ويژه با عنايت به مشكلاتي كه در مورد ثبت اين گونه املاك براي سازمان ثبت اسناد و املاك پديد آمد، قوه قضائيه را بر آن داشت تا در اين مورد به تحقيق بپردازد بدين منظور رياست محترم قوه قضائيه در تاريخ 15/7/1375 خطاب به رياست مركز تحقيقات قوه قضائيه چنين مرقوم داشتند:

<<مبايعه نامه مالكيت زماني مربوط به شركت آبادگران را ملاحظه مي فرماييد. اين نوع بيع بررسي شود آيا يك عقد مستقل عقلايي صحيح است گرچه هيچ عنواني بر آن صدق نكند يا نوعي بيع است مشروط به شرايط و الغاء برخي حقوق مالكانه يا خيارات و بالاخره از نظر شرعي و قانون مدني در بخش عقود چه وضعيتي دارد؟>>

3- پس از طرح موضوع در مركز تحقيقات قوه قضائيه، سوالي به شرح ذيل تنظيم و براي مراجع و تعدادي از فضلاي حوزه علميه فرستاده شد:

متن سئوال: <<در بخش عقود، فروش يك ملك به صورت زماني به چند نفر چه حكمي دارد؟ (مثلا ملكي به چهار نفر فروخته شده، اين ملك در هر فصل سال در اختيار مالك همان فصل است كه خودش استفاده كند يا اجاره دهد و يا ...>>

مراجع و فضلايي كه مورد سئوال قرار گرفته بودند، عموما چنين قرارداد بيعي را باطل دانستند.

4- محققن مركز، همچنين سئوال فوق را از اداره حقوقي قوه قضائيه استعلام نمودند و اداره مزبور، در پاسخ استعلام چنين مرقوم داشته است:

<<عقد بيع با فرض مندرج در استعلام، قابل تحقق نيست به عبارت ديگر بيع يك ملك براي مثلا يك فصل سال با قوانين موجود مطابقت ندارد زيرا وقتي شش دانگ ملكي را مي فروشد، آن ملك از ملكيت او خارج و داخل در ملكيت مشتري مي گردد و اين امر محدوديت زماني ندارد يعني براي هميشه است ولي در بعضي از كشورهاي اروپايي، اين قبيل معاملات تجويز شده است و اگر مصلحت باشد كه در ايران هم آن روش اعمال شود نياز به تصويب قانوني خاص دارد.>>

این فقط قسمتی از متن مقاله است . جهت دریافت کل متن مقاله ، لطفا آن را خریداری نمایید